Guia de compra de habitação | CPCV – Avaliação – Crédito – IMT – IMI – IRS

4 anos ago by in Negócios e Dinheiro

ANTES DE ESCOLHER A SUA NOVA CASA QUAIS AS INFORMAÇÕES A OBTER SOBRE A CASA PRETENDIDA.

Scalla - Mediação Imobiliária, Lda.

Antes de iniciar o processo de crédito Habitação, assinar o CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) e entregar ao vendedor o sinal para a compra da casa, é conveniente ter em consideração alguns aspectos relacionados com o imóvel e com o seu vendedor, nomeadamente:

  • Qualidade de construção do imóvel;
  • Estado de conservação do interior da casa, das fachadas exteriores e das áreas comuns, e estimativa do custo das reparações que eventualmente tenham que ser efectuadas;
  • Área útil;
  • Regulamento e despesas de condomínio;
  • Plano de urbanização previsto para a zona;
  • Proximidade de estruturas sociais e ambientais, actuais e futuras (rede de transportes, creches, escolas, centros de saúde, estabelecimentos comerciais, espaços verdes);
  • Licença de Construção;
  • Informações sobre a situação financeira do construtor ou vendedor (por exemplo, confirmar na Certidão de Teor do imóvel, que não existem registados ónus ou outros encargos para alem duma eventual hipoteca a uma instituição de crédito);
  • Razoabilidade do preço pedido pela casa face aos valores de transacção efectivamente praticados no mercado.

CUIDADOS A TER ANTES DE COMPRAR HABITAÇÃO

Antes de formalizar a sua decisão de compra da casa, é conveniente certificar-se de que ela cumpre as condições básicas de natureza legal. Isto permitir-lhe-á fazer uma compra segura e sem surpresas desagradáveis.

Na Conservatória do Registo Predial da área do imóvel, poderá verificar se:

  • o vendedor é o verdadeiro proprietário, isto é, se tem o imóvel registado em seu nome;
  • não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros;
  • o imóvel ou fracção não está sujeito a qualquer usufruto a favor de terceiros.

No Serviço de Finanças da área do imóvel, poderá verificar se:

  • o imóvel se encontra devoluto, isto é, livre de herdeiros com direito de preferência ou inquilinos;
  • o Imposto Municipal sobre Imóveis está em dia, no caso de compra em 2ª mão, ou se o imóvel responde pelo pagamento deste imposto.

Na Câmara Municipal, poderá verificar:

  • se já foram emitidas as Licenças de Construção e de Habitação;
  • no caso de aquisição de terreno para construção de futura habitação, se o terreno se situa em zona autorizada para construções urbanas, isto é, se foi emitido Alvará de Loteamento;
  • caso o terreno tenha autorização para construção, quais as características da habitação que pode construir.

Nos Tribunais ou Empresas de Informação Comercial, poderá verificar se:

  • O vendedor não está em situação de falência, nem corre contra ele prática de crime doloso que torne ineficaz a alienação de bens próprios;
  • se decidir comprar o imóvel em planta, averiguar se os promotores têm capacidade e idoneidade para levar o empreendimento a bom termo.

O PROCESSO DE CRÉDITO HABITAÇÃO

Quem pode solicitar Crédito Habitação?

    Nacionais ou Estrangeiros residentes em território nacional;
    Com idade compreendida entre os 18 e os 75 anos;
    Trabalhadores por conta d’outrém, por conta própria ou empresários em nome individual.

Quais as condições para acesso ao Crédito Habitação?

Têm acesso a este Crédito as pessoas que pretendam um financiamento para aquisição ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação destinado a habitação própria permanente e/ou secundária.

Qual o montante máximo de Financiamento?

O montante máximo do financiamento dependerá sempre do valor do imóvel ou do valor de aquisição (o menor dos dois valores), podendo, excepcionalmente, chegar aos 100%. Aqui, importa ter em atenção um conceito relevante – taxa de esforço – que consiste em verificar o peso das responsabilidades do agregado familiar sobre o seu nível de rendimentos.

Desde que a garantia (Avaliação) do imóvel o permita pode ainda realizar um empréstimo para aquisição e um empréstimo suplementar à parte.

Qual o spread que será atribuído?

O spread do Crédito Habitação é determinado em função de critérios de risco do banco, da idade dos proponentes da finalidade dos produtos detidos e montante do empréstimo. Em função destes elementos é atribuído o spread.

Quais os Custos a considerar na escolha de um Crédito Habitação?

Para escolher um crédito Habitação, existem vários tipos de custos que se devem analisar e considerar:

  • As comissões de abertura ou estudo do dossier cobradas pelos bancos;
  • As despesas com a avaliação do imóvel e com as vistorias à respectiva construção ou obras;
  • O custo com o serviço opcional de obtenção de documentos para escritura;
  • O tipo de taxa de juro (variável ou fixa);
  • Se a taxa de juro for variável, o tipo de prestação (prestação variável ou mista com prazo fixo ou prestação fixa com prazo variável);
  • O indexante e spred, ou a taxa fixa, que se aplica no seu caso;
  • O prémio mensal dos seguros de vida e multirisco que lhe são solicitados;
  • A comissão pela conversão dos registos provisórios em definitivos;
  • A comissão que os bancos cobram mensalmente pelo processamento das prestações;
  • A comissão por eventuais amortizações parciais antecipadas;
  • A comissão pela eventual liquidação total antecipada do crédito;
  • O custo de outros produtos e serviços bancários cuja subscrição lhe é pedida para beneficiar de condições mais favoráveis no Crédito Habitação.

Quais os documentos necessários para iniciar o processo de contratação do seu Crédito Habitação?

Documentos Pessoais

  • Fotocópias do bilhete de identidade e cartão de contribuinte do(s) proponente(s);
  • Última declaração de IRS do(s) proponente(s) e respectiva nota de liquidação;
  • Declaração de rendimentos da entidade patronal, referindo o vínculo laboral do(s) proponente(s);
  • Recibos de ordenado / verdes dos últimos 3 meses;
  • Comprovativo das despesas do agregado familiar.

Documentos do Imóvel

  • Certidão de teor da Conservatória;
  • Caderneta predial ou modelo 1;
  • Planta de localização.

Adicionalmente, e em função da finalidade, deverá apresentar os seguintes documentos:

Aquisição

  • Contrato promessa de compra e venda ou carta compromisso;
  • Licença de habitabilidade;

Obras

  • Orçamento;
  • Licença de obras.

Construção

  • Projecto de construção aprovado;
  • Caderno de encargos;
  • Memória descritiva;
  • Licença de construção;
  • Contrato promessa de compra e venda em caso de aquisição de terreno e construção.

Seguros

  • Vida;
  • Casa.

CPCV (CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA)

É um documento de carácter legal que formaliza o compromisso de compra e venda, bem como, as condições de transacção do imóvel entre as partes e as condições estabelecidas no negócio durante o período que decorre até à realização do contrato definitivo (a escritura).

O CPCV deverá ser assinado pelas duas partes e reconhecido notarialmente.

Por norma, no momento da celebração do contrato, o comprador entrega ao vendedor um montante que representa o sinal da compra da casa.

Este documento deve ser apresentado no acto da Escritura de Aquisição e Hipoteca.

O CPCV poderá estar sujeito ao pagamento de Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis.

O que deve constar do Contrato-Promessa

O Contrato-Promessa deve contemplar os seguintes aspectos:

  • Identificação dos intervenientes, promitente-comprador e promitente-vendedor (nome, estado civil, profissão, residência, bilhete de identidade, nº fiscal, etc.);
  • Identificação do imóvel a transaccionar (local, nº de polícia ou confrontações, nº de descrição predial, artigo matricial se já tiver sido atribuído pelo serviço de Finanças, composição da habitação – nº de assoalhadas, cave, pátio coberto, garagem, arrecadação, etc.);
  • Preço da transacção, forma de pagamento, valor do sinal, reforços de sinal e respectivo calendário;
  • Indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
  • O prazo máximo para a celebração do contrato definitivo, podendo ser acordado o pagamento de juros, a uma determinada taxa, se o prazo for excedido por culpa de alguma das partes;
  • Fazer referência ao empréstimo solicitado ou a solicitar ao banco, ao facto da compra depender deste empréstimo e prevendo, caso este não seja concedido, a consequente restituição do sinal.

Tenha presente que o contrato é um acordo entre as partes envolvidas. Não assine o contrato sem analisar com muita atenção todas as cláusulas. Peça ao vendedor um modelo de contrato com a devida antecedência para o poder analisar ou mostrar a alguém mais experiente e:

  • Certifique-se de que as cláusulas previstas satisfazem a sua situação particular;
  • Verifique se o prazo fixado é suficiente para tratar de toda a documentação;
  • Informe-se no banco sobre o tempo provável para a realização da escritura;
  • Tente estabelecer o tempo máximo que for possível para salvaguardar alguns atrasos que possam surgir com a obtenção da documentação necessária.

REGISTOS PROVISÓRIOS DE AQUISIÇÃO E HIPOTECA

Após aprovação do crédito, é necessário efectuar os registos provisórios de aquisição e hipoteca na Conservatória do Registo Predial, de forma a assegurar a concretização da transacção do imóvel.

Para este efeito, a instituição bancária emite um documento com os valores da hipoteca.

Estes têm uma validade de 6 meses a contar da data do pedido na Conservatória.

Quando é realizada a escritura de compra e venda e/ou mútuo com hipoteca?

Após a efectivação dos registos provisórios é agendada a escritura, poderá demorar entre 2 a 5 dias.
Todos os intervenientes no processo são convocados para a sua outorga. A data da escritura é comunicada aos compradores, vendedores, instituições de crédito e fiadores, caso existam.

PAGAR IMT OU ISENÇÃO

Se não houver lugar a isenção deste imposto, o seu pagamento pode ser efectuado em qualquer Serviço de Finanças, antes da realização da escritura de compra e venda. O comprovativo do pagamento deste imposto ser-lhe-á solicitado aquando da marcação da escritura.

A liquidação poderá ser corrigida posteriormente pela Administração Fiscal, se o valor que resultar da avaliação a efectuar nos termos do novo Código do Imposto sobre Imóveis (CIMI) for superior ao valor que foi considerado na escritura de compra e venda.

ESCRITURA

É o documento onde se formaliza a transacção do imóvel, a contratação e condições do crédito e a constituição da hipoteca.

Quais os documentos necessários para a escritura?

  • Certidão predial da Conservatória do Registo Predial (CRP) onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos de transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da hipoteca a favor do Banco. A maioria dos Bancos dispensa a efectividade dos registos pela respectiva Conservatória, solicitando apenas os registos provisórios. Os registos caducam 6 meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo, para evitar os custos de novos pedidos;
  • Certidão de teor da descrição e das inscrições em vigor do imóvel, solicitada à CRP na data de apresentação dos pedidos de registos provisórios;
  • Caderneta predial ou Modelo 1 actualizada, emitida pela repartição de Finanças onde o imóvel se encontra inscrito. A actualização tem validade de 1 ano;
  • Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, é necessário documento da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do estado ao direito de preferência; se o imóvel tiver sido adquirido em primeira transmissão a uma cooperativa, é necessária a declaração desta última renunciando ao direito de preferência;
  • Licença de utilização do imóvel válida, emitida pela respectiva Câmara Municipal, se a construção do mesmo tiver sido concluída após 13/08/1951, sendo a respectiva obtenção da responsabilidade do vendedor. Caso a licença não tenha sido emitida mas tenha sido requerida pelo vendedor há mais de 50 dias de calendário, é substituída pela Licença de Construção, acompanhada de declaração do vendedor nos termos legais;
  • Licença de Construção (se vai construir uma casa) ou licença de Obras (se vai fazer obras ao nível da estrutura resistente ou das fachadas exteriores), acompanhada de cópia autenticada do projecto de arquitectura aprovado, sendo da sua responsabilidade a obtenção destes documentos na Câmara Municipal;
  • Comprovativo do pagamento ou da isenção do Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
  • FTH (Ficha Técnica de Habitação) quando a finalidade é Aquisição de imóvel destinado a Habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951, e, à data de 30/03/2004 não exista licença de Utilização ou requerimento apresentado para a respectiva emissão. A responsabilidade de elaboração da Ficha Técnica é do Promotor imobiliário do prédio.
  • Quando exista utilização de conta Poupança-Habitação, declaração da instituição de crédito onde a referida conta está domiciliada mencionando o montante a utilizar, os titulares, a data de constituição e o imóvel a adquirir;
  • Distrate, quando se extingue a dívida de um crédito à construção, dissolve-se esse contrato por rescisão da hipoteca. Documento necessário para o Vendedor transmitir a propriedade do imóvel.

CONVERSÃO DE REGISTOS PROVISÓRIOS EM DEFINITIVOS?

Quem realiza a conversão de registos provisórios em definitivos?

Se houver recurso ao crédito, normalmente é o solicitador do banco que assegura junto da Conservatória do Registo Predial o pedido de conversão em definitivos os registos de transmissão e de constituição de hipoteca.

PEDIR ISENÇÃO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)

As casas para habitação permanente do agregado familiar e as que se destinem a habitação para arrendamento podem beneficiar de isenção deste imposto autárquico, por um período de 3 anos, consoante o valor patrimonial tributário do imóvel.

O novo proprietário dispõe de um prazo de 60 dias, após a realização da escritura, para requerer, no Serviço de Finanças da área do imóvel, a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

O período de aquisição é contado a partir da data de aquisição ou de emissão da licença de utilização.

A Caderneta Predial deverá ser revalidada no serviço de Finanças a fim de ser averbado o novo Valor Patrimonial Tributário.

TRANSFERÊNCIA DO CRÉDITO À HABITAÇÃO

Existe alguma limitação legal em caso de transferência de crédito contraído no âmbito do Crédito Habitação?

O montante do empréstimo tem que ser igual ao capital em dívida na data da transferência.

Juntamente com a transferência do Crédito Habitação posso solicitar um segundo empréstimo?

Se o valor de avaliação do imóvel à data da transferência for superior ao valor do crédito transferido, poderá solicitar um segundo empréstimo.

Como são suportados os custos inerentes à transferência?

Os Bancos podem financiar todos os custos com a transferência, nomeadamente, custos de avaliação, emissão de distrate, comissão por emissão de declaração de dívida, comissões por rescisão antecipada (desde que contratualmente previstas), taxas e emolumentos tanto registais como notariais, cada caso é um caso a estudar.

QUAIS OS EMOLUMENTOS COM NOTARIADO E REGISTOS?

No momento de pedido de registos provisórios na CRP são pagos emolumentos de registo até € 173 pela aquisição e até € 183 pela hipoteca. Na celebração da escritura são pagos emolumentos notarias até € 262 pela aquisição e até € 271 pelo crédito com hipoteca (mais até 190 € se houver fiadores do crédito). A utilização de saldo de contas Poupança-Habitação para aquisição de habitação própria permanente confere uma redução nos emolumentos de registo devidos pela aquisição.

QUAIS OS BENEFÍCIOS FISCAIS ASSOCIADOS AO CRÉDITO HABITAÇÃO?

Para os empréstimos contratados a partir de 01 de Janeiro de 2012 não há lugar a nenhum benefício fiscal.

Nas restantes situações, são dedutíveis à colecta 15 % dos encargos a seguir mencionados relacionados com imóveis situados em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no espaço económico europeu desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações:

  • Juros de empréstimos concedidos, até 31 de Dezembro de 2011, para aquisição, construção ou obras de habitação própria permanente (ou de habitação para arrendamento destinada a habitação permanente do arrendatário).
  • Importâncias pagas a título de rendas por contrato de locação financeira celebrado até 31 de Dezembro de 2011, relativo a imóveis para habitação própria e permanente efectuadas ao abrigo deste regime, na parte que não constituam amortização de capital.
  • O valor dedutível à colecta do IRS, está actualmente definido como limite máximo estipulado no Art.º 85º do CIRS em €296.

    O limite acima estabelecido será elevado, tendo em conta os escalões previstos no n.º 1 do artigo 68.º do Código do IRS, nos seguintes termos:

    – Em 50 % para os sujeitos passivos do 1.º escalão (rendimentos até 7.000 euros);
    – Em 20 % para os sujeitos passivos do 2.º escalão (rendimentos até 20.000 euros);

    Nota: O limite para a dedução dos encargos previstos no artigo 85.º do Código do IRS é considerado, para efeitos de IRS, apenas por 75 %, 50 % e 25 % do seu valor, respectivamente nos anos de 2013, 2014 e 2015, deixando estes encargos de ser dedutíveis a partir de 2016.

    A soma das deduções à colecta previstas nos artigos 82.º, 83.º, 83.º -A, 84.º e 85.º não pode exceder os limites seguintes:

    Até 7.000: Sem limite
    De mais de 7.000 até 20.000: 1.250€
    De mais de 20.000 até 40.000: 1.000€
    De mais de 40.000 até 80.000: 500€
    Superior 80.000: 0

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    One Response to “Guia de compra de habitação | CPCV – Avaliação – Crédito – IMT – IMI – IRS”


    José Campos
    08/05/2013 Responder

    Caros Senhores,

    de acordo com o site das finanças http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/irs/
    o artº 86º do CRIS foi revogado.

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